7. P6. Regimul apartamentelor în regim hotelier (închirieri pe termen scurt)

7.1. Constatare

Trei stocuri, măsurate diferit. Stocul certificat (lista MEDAT) are aproximativ 1.100 de certificate distincte; stocul comercial vizibil pe platforme are 2.295 de anunțuri active în august 2026, potrivit datelor AirDNA ale proiectului; stocul fiscal nu este cunoscut [C]. Raportul dintre stocul comercial și cel certificat este de circa 2:1, iar decalajul este concentrat la operatorii cu portofolii mari: 17 operatori cu cel puțin cinci unități dețin 159 de înregistrări, iar cazul documentat al unui operator arată cel puțin cinci anunțuri pentru fiecare certificat [C/E].

Piața este sănătoasă, regulile nu sunt egale. Apartamentele din oraș au avut un grad de ocupare de circa 51% în ultimele douăsprezece luni¹, mult peste cel al structurilor clasificate (33,2%), deși cele două măsuri nu sunt direct comparabile [C]. Diferența de competitivitate provine în parte din costurile pe care o parte a pieței nu le plătește: taxa de oraș, standardele, controalele [D/I].

Consultarea confirmă problema și descrie soluțiile. Cazările nedeclarate apar în 11 interviuri și în 2 ateliere (08, 13), iar cererea de reglementare în 7 interviuri și 3 ateliere (05, 08, 13) [C]. Pozițiile merg de la un regulament foarte strict (Subiecții 19–20) la respingerea plafonării (Subiectul 23); Subiectul 13 semnalează lipsa instrumentelor de constatare și pârghia națională, iar Subiectul 15 propune zonarea urbanistică [D].

Conceptul din 2023 semnalează aceeași tendință într-un pol rezidențial nou. Documentul estimează că, în subzona Coresi, din circa 3.000 de apartamente, aproximativ jumătate erau ocupate, iar circa 30% dintre cele ocupate erau oferite în regim de închiriere turistică [D, sursă secundară]. Cifra nu poate fi verificată metodologic și se citește ca semnal, nu ca măsurătoare.

7.2. Reglementarea și sezonalitatea în datele AirDNA

Tabelul 8. Scoruri AirDNA ale pieței de închirieri pe termen scurt

Sursa: AirDNA, paginile publice ale piețelor, actualizarea din octombrie 2026 [C]. Scorurile au valori de la 40 la 100 și sunt calculate față de piețele din aceeași țară. Sezonalitate: un scor mare înseamnă cerere constantă pe tot anul. Reglementare: un scor mare înseamnă reguli puține sau neaplicate⁵.

Din tabel rezultă trei constatări:

• Brașovul și Poiana au același regim juridic și scoruri de reglementare aproape egale (66 și 63), dar scoruri de piață opuse (86 și 43). Diferența o fac sezonalitatea (79 față de 46) și cererea (76 față de 52) [C/I]. Datele lunare AirDNA ale proiectului pentru 2025 confirmă: în Poiana, veniturile lunii celei mai bune au fost de 6,2 ori mai mari decât cele ale lunii celei mai slabe, față de 2,7 ori în oraș [C].
• Maribor are semnale de reglementare mai puternice decât Brașovul (57 față de 66) și cel mai bun scor de piață dintre cele trei (98). Regulile stricte coexistă cu cea mai atractivă piață din comparație [C/I].
• Atractivitatea pieței o reduce sezonalitatea, nu reglementarea [I]. Răspunsul la piața slabă din Poiana este cererea pe patru anotimpuri (capitolele P3 și P5), iar în oraș cererea din zilele lucrătoare și din extrasezon (P4).

Am identificat trei limite ale comparației:

• scorurile sunt relative în fiecare țară, deci comparația dintre Brașov și Maribor este orientativă, iar argumentul principal stă în perechea Brașov–Poiana;
• scorul de reglementare este dedus din comportamentul gazdelor, nu din textul legii;
• AirDNA a inclus în 2026 datele Booking.com, astfel că variațiile anuale ale numărului de anunțuri afișate pe paginile publice nu sunt comparabile cu anii anteriori și nu sunt folosite aici.

7.3. Maribor și regimul sloven

De ce Maribor. Maribor este al doilea oraș al Sloveniei, un oraș cu muntele în imediata apropiere (Pohorje)⁶, deci o structură apropiată de perechea Brașov–Poiana. În 2024 a înregistrat circa 524.000 de înnoptări și 254.000 de sosiri⁷, iar în primul semestru din 2026, 268.694 de înnoptări și 116.484 de sosiri, 85% dintre înnoptări aparținând turiștilor străini⁸. Sejurul mediu este de circa 2,1–2,3 nopți, față de 1,84 la Brașov [C/E].

Regimul. Legea ospitalității (ZGos-1) a intrat în vigoare în octombrie 2025 și se aplică din ianuarie 2026⁹. Ea prevede condiții generale pentru închirierea pe termen scurt, inclusiv anunțarea activității la avizierul clădirii și un autocolant la intrarea în locuință, cu supravegherea inspecțiilor municipale și locative¹⁰. Limita de 60 de zile pe an se aplică numai în municipiile cu risc ridicat¹¹; lista din mai 2026 cuprinde 14 municipii, între care nu se află Maribor¹². Municipiile care nu sunt pe listă pot stabili, pe baza unei analize, o limită de cel puțin 60 de zile¹³. Analiza proiectului detaliază registrul automat, numărul de identificare obligatoriu în anunțuri, consimțământul coproprietarilor din clădirile cu mai multe locuințe și incertitudinea creată de legea de intervenție supusă referendumului.

Tabelul 9. Lecțiile regimului sloven pentru Brașov

Dreptul Uniunii admite scheme locale de autorizare a închirierilor pe termen scurt, justificate de un interes general¹⁵. Strategia nu folosește această marjă pentru limitare, ci pentru condiții care leagă oaspetele de economia locală [I].

7.4. Ce cer administratorii de apartamente

Atelierul 08 a descris patru probleme concrete:

• Taxa de oraș fără mecanism de colectare. La un apartament de 300 de lei pe noapte, ocupat de patru persoane, taxa reprezintă circa 15% (calculul participanților) [D]. Un participant a descris efectul:

„Mie mi s-au prăbușit rezervările după ce a intrat taxa aceea” (atelierul 08) [D]

• Concurența cu cei care nu plătesc:

„eu în față nu [...] am cum să concurez dacă eu sunt corect și plătesc acea taxă și unul nu plătește” (atelierul 08) [D]

• Soluția propusă de administratori:

„Platformele să încaseze banii aceia, să-i [...] încaseze într-un cont diferit” (atelierul 08) [D]

• Lipsa unui interlocutor și procedurile greoaie:

„Nu avem un om al Ministerul Turismului aici în Brașov” (atelierul 08) [D]

„[...] văzând faptul că nu te ajută nimeni, te dă în spate, ușor, ușor aș vrea să mă retrag de pe piață” (atelierul 08) [D]

Atelierul a mai cerut asocierea administratorilor, cu un canal de dialog cu OMD, și soluții de parcare pentru oaspeți (secțiunea 3.4) [D].

7.5. Variantele

Tabelul 10. Variantele pentru regimul apartamentelor

Sursa: secțiunea 8 și anexa C [I].

7.6. Direcția P6

Constatare. Piața apartamentelor este atractivă și în creștere, dar funcționează după reguli inegale: o parte a ei nu este certificată și nu plătește taxa de oraș, iar administratorii conformi nu au proceduri simple și nici interlocutor [C/D].

Obiectiv. Până în 2030, toate unitățile de închiriere pe termen scurt din Brașov funcționează după aceleași reguli și plătesc aceeași taxă ca restul cazării, iar oaspeții lor sunt legați de economia locală a hranei [I]. În 2034, unitățile autorizate câștigă clienții cererii care astăzi se îndreaptă spre cazările neînregistrate, iar creșterea numărului de turiști rămâne sustenabilă [I].

Principiul de funcționare. Orientare prin stimulente, fără interdicții: fără plafoane de zile și fără limitarea numărului de licențe; reguli egale, transparență și condiții care creează valoare locală, oferite împreună cu ceea ce cer administratorii, adică predictibilitate și proceduri simple [I].

Măsuri.

1. P6-a Numărul de identificare în fiecare anunț și registrul unic, în aplicarea Regulamentului (UE) 2024/1028¹⁶; OMD Brașov și Primăria susțin la nivel național aplicarea rapidă la Brașov [I].
2. P6-b Aceleași reguli pentru toți: standarde minime de siguranță, igienă și informare a oaspeților și aceeași taxă de oraș, fără limite de zile și fără plafon de licențe [I].
3. P6-c Colectarea taxei de oraș prin platforme, într-un cont separat, după propunerea administratorilor; până la acordul cu platformele, declarare și plată online simplificate la Direcția Fiscală [D/I].
4. P6-d Micul dejun contractat, dezvoltat în capitolul G (DG4-a): contract cu cel puțin un restaurant, bistrou sau cafenea din zonă care are cel puțin un meniu local cu ingrediente locale; pilot voluntar în 2027, regula de autorizare în 2028 [I].
5. P6-e Procedură simplă și interlocutor local: ghid unic de conformare și punct de contact al OMD pentru administratori [D/I].
6. P6-f Asocierea administratorilor, cu dialog structurat cu OMD Brașov și cu Primăria (capitolul G, DG4-e) [D/I].
7. P6-g Parcarea oaspeților, rezolvată prin politica de parcare a capitolului P1–P2 (parcări de proximitate, tichete pentru oaspeți), nu prin alocarea de locuri în parcările de reședință [I].
8. P6-h Conviețuirea în clădirile de locuințe: informarea vecinilor după modelul sloven, gestionarea deșeurilor, inclusiv în zonele frecventate de urși (capitolul P3, D5) [I].
9. P6-i Monitorizarea anuală a celor trei stocuri (certificat, comercial, fiscal) de către OMD, ca indicator de transparență [I].
10. P6-j Poiana Brașov: unitățile de acest tip respectă același regulament de aspect și de servicii ca hotelurile (capitolul P5, D5-c) [I].

Actori. Primăria Municipiului Brașov și Consiliul Local (regulamentul de autorizare, evaluarea juridică), Direcția Fiscală (taxa de oraș), ministerul de resort pentru turism (clasificarea, registrul național), OMD Brașov (contact, monitorizare, codul QR din DG4-b), asociația administratorilor, Breasla Cârciumarilor Brașoveni, asociațiile de proprietari, platformele de rezervare.

Orizont. 2027: evaluarea juridică, pilotul micului dejun contractat, procedura simplificată, asocierea, prima monitorizare a stocurilor; 2028: regula de autorizare și colectarea digitală a taxei; numărul de identificare, de la operaționalizarea registrului național.

7.7. Condiția juridică

Clasificarea structurilor de primire este de competența autorității naționale. Condiția micului dejun contractat într-un regulament local de autorizare depinde de temeiul legal: evaluarea juridică a Primăriei Municipiului Brașov precede măsura P6-d. Dacă temeiul local nu există, măsura se aplică prin stimulente (promovare prin platforma OMD, prioritate în programele destinației, eticheta localurilor partenere), iar OMD poartă la nivel național propunerea de temei legal [I].